Die nachfolgenden FAQs sind auch nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz ab 01.12.2020 gültig.

Frage
Kann man von der Hausgeldzahlungspflicht befreit oder teilweise entbunden werden, weil man die Wohnung zur Zeit nicht vermietet oder nur eingeschränkt selbst nutzt?

Antwort
Von der Hausgeldzahlungspflicht kann grundsätzlich kein Miteigentümer befreit werden. Auch eine Reduzierung ist nicht möglich. Der größte Teil der anfallenden Kosten ist verbrauchsunabhängig. Eine reduzierte Nutzung führt allenfalls im Rahmen der Jahresabrechnung zu einem Guthaben.

Frage
Wann endet meine Hausgeldzahlungspflicht bei Verkauf der Wohnung?

Antwort
Die Hausgeldzahlungspflicht eines Verkäufers endet mit dem Eintrag des Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch. Dies ist auch durch die Entscheidung des BGH vom 01.12.1988 (AZ: V ZB 10/88) bestätigt worden.

Insofern ist auch beim Verkauf auf die Bonität des Erwerbers zu achten. Zahlt der Erwerber trotz notarieller Urkunde nicht, besteht weiterhin die Pflicht zur Hausgeldzahlung und durch die eingetragene Auflassungsvormerkung zugunstens des Käufers ist ein anderweitiger Verkauf nicht möglich.

Frage
Wird der mir gehörende Anteil an der Instandhaltungsrücklage bei Verkauf der Wohnung ausbezahlt?

Antwort
Ein rechnerischer Anteil an der Instandhaltungsrücklage wird grundsätzlich bei Veräußerung nicht ausbezahlt. Eine insgesamt ausreichend dimensionierte Instandhaltungsrücklage ist allerdings ein zusätzliches Verkaufsargument, da zumindest mittelfristig nicht mit einer Sonderumlage zu rechnen ist.

Frage
Ich verkaufe meine Wohnung im Laufe des Jahres. Steht mir dann auch ein mögliches Guthaben für diesen Rumpfzeitraum aus der Jahresabrechnung zu ?

Antwort
Nach dem Leitsatz des BGH vom 30.11.1995 (Az. IV ZB 16/95) ist derjenige für fällige Beträge verantwortlich, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer der Wohnung ist. D.h., dass dem Erwerber einer Wohnung grundsätzlich das Guthaben aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum zusteht, andererseits er auch für Fehlbeträge aus dem vorangegangenen Jahr gerade stehen muss.

Erwerber und Veräußerer können aber privatrechtlich in ihrer Notarurkunde vereinbaren, dass das Jahresabrechnungsergebnis zum Zeitpunkt des Verkaufes getrennt wird. Da dies in vielen Fällen so vereinbart wird, erstellt die Pfertner GmbH gemäß dem allgemeinen Verwaltervertrag in diesem Fall zwei getrennte Abrechnungen, auf deren Basis der Veräußerer sich mit dem Erwerber auseinander setzen kann.

Frage
Welche Kosten aus der Jahresabrechnung kann ich auf den Mieter umlegen?

Antwort
Die Abrechnung der Pfertner GmbH ist gegliedert in umlagefähige Betriebskosten und nicht umlagefähige Kosten. Letztere kann ein vermietender Eigentümer nur steuerlich ansetzen.

Neben den in der Abrechnung ausgewiesenen Betriebskosten können Sie auch die jährliche Grundsteuer auf Ihren Mieter umlegen. Voraussetzung ist aber, dass sie die Tragung der einzelnen Betriebskosten im Rahmen des Mietvertrages vereinbart haben. Für die laufend anfallenden Betriebskosten leistet der Mieter sogenannte Betriebskostenvorauszahlungen, die dann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung den tatsächlichen Kosten gegenüber gestellt werden.

Zusatzhinweis: Achten Sie bei der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung darauf, dass im Mietvertrag als Umlagemaßstab für die Betriebskosten die in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft enthaltenen Verteilerschlüssel zur Anwendung kommen. In den meisten Formularmietverträgen wird als Verteilungsmaßstab die Wohnfläche angenommen, die im Einzelfall von den sogenannten Miteigentumsanteilen aus der Teilungserklärung abweichen kann. Durch diesen Unterschied können sich Differenzen in einzelnen Kostenpositionen ergeben. Um dies zu vermeiden, sollten Sie bei der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung im Mietvertrag als Umlagemaßstab die Verteilerschlüssel vereinbaren, die auch in der Teilungserklärung enthalten sind.